Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme vijon të japë sinjale mikse, ku shitjet me ulje-ngritje, rritja e çmimeve, formalizimi i pronës dhe kapitali që vjen nga jashtë po lëvizin paralelisht.
Në gjashtë muajt e parë të vitit 2026 janë regjistruar 25,644 kontrata shitjeje, 25% më shumë se në të njëjtën periudhë të vitit të kaluar. Kjo ndikuar edhe nga rivlerësimi, që i ka dhënë shtysë shitjeve.
Por shifra e shitjeve nuk është e vetmja që po ndryshon.
Sipas Reinaldo Pipirisë, drejtor ekzekutiv i NAREA, çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur me 7.5% deri në 15%, në periudhën 2021-2026, në varësi të zonës, edhe pasi efekti i kursit të këmbimit është marrë në konsideratë.
“Çmimet janë rritur midis 7.5-15%, sipas zonave dhe të korrigjuara me kursin e këmbimit”, shprehet Pipiria, duke nënvizuar se dinamika e tregut nuk mund të shpjegohet më vetëm me kërkesën tradicionale për banesa.
Një nga faktorët që po i jep tregut një shtysë të fortë është procesi i rivlerësimit të pasurive të paluajtshme. Nga shkurti deri në qershor 2026, rivlerësimi ka gjeneruar 4.99 miliardë lekë të transferuara në administratën tatimore, nga 16,107 aplikime të paguara.
Në një horizont më të gjerë, referuar shifrave të përpunuara nga NAREA, në vetëm pesë muaj ai i ka dhënë administratës tatimore rreth 60 milionë euro dhe ka formalizuar rreth 1.2 miliardë euro pasuri.
Nuk bëhet fjalë thjesht për një procedurë që korrigjon vlerën fiskale të një prone. Formalizimi i vlerave krijon një bazë më të qartë për shitjen, blerjen, kreditimin, investimin dhe zhvillimin e mëtejshëm të pronës.
Sipas Pipirias: “Me fjalë të tjera, rivlerësimi po funksionon si një mekanizëm që nxjerr kapitalin e fshehur në pasuri dhe e rikthen atë në qarkullimin ekonomik”.
Deri në qershor, shuma e mbledhur përfaqësonte 89% të rekordit të gjithë vitit 2022, kur procesi gjeneroi 5.61 miliardë lekë. Ndërkohë, 6,499 aplikime janë llogaritur, por ende nuk janë paguar, ndërsa 3,602 janë refuzuar.
Të dhënat janë përpunuar dhe vënë në dispozicion për Ekofin.al nga NAREA dhe bazohen në një kombinim treguesish nga ASHK, DPT, Banka e Shqipërisë, INSTAT, FMN dhe Banka Botërore.
Viti 2025 solli rikthimin e tregut në nivelet e mëparshme. U regjistruan 40,036 kontrata shitjeje, 22.4% më shumë se në vitin 2024.
Por 2025 ishte kryesisht një vit rikuperimi. Në 2022 ishin regjistruar 39,991 kontrata, ndërsa dy vitet pasuese kishin sjellë tkurrje.
Rivlerësimi i 2026 është ndryshe. Vetëm në gjashtë muaj janë regjistruar 25,644 kontrata. Nëse sezonaliteti i viteve të mëparshme ruhet, projeksioni shkon në rreth 49,900 kontrata për gjithë vitin.
Apartamentet vazhdojnë të jenë motori kryesor i tregut.
Në gjysmën e parë të vitit janë regjistruar 12,472 kontrata apartamentesh, 31% më shumë se në të njëjtën periudhë të vitit 2025.
Pesha e apartamenteve në totalin e kontratave ka rënë nga 57.5% në vitin 2022 në 47% në vitin 2025. Ndërkohë, toka bujqësore është rritur me 43.7% dhe trualli me 38.1% krahasuar me vitin 2022.
Kjo mund të jetë një nga treguesit më interesantë të fazës së re të tregut.
Blerja e truallit apo tokës mund të jetë hapi i parë drejt zhvillimeve të ardhshme: ndërtimeve të reja, komplekseve turistike, resorteve apo projekteve të tjera.
Nëse ky trend vazhdon, presioni mbi çmimet nuk do të vijë vetëm nga kërkesa për apartamente ekzistuese, por edhe nga kapitali që pozicionohet sot për zhvillimet e nesërme.
Tirana vazhdon të dominojë tregun shqiptar, por pesha e saj relative po bie.
Në vitin 2019 kryeqyteti përfaqësonte rreth 45.4% të shitjeve kombëtare. Në vitin 2025 kjo peshë ra në 36.6%.
Kjo tregon se tregu po diversifikohet dhe një pjesë gjithnjë e më e madhe e kapitalit po shkon drejt zonave bregdetare dhe tregjeve dytësore.
Të dhënat që vijnë nga qyteti i Vlorës ku ajo përfaqëson vetëm 6% të aplikimeve për rivlerësim, por zë 20.7% të vlerës kombëtare të rivlerësuar. Vlera mesatare për aplikim arrin rreth 1.07 milionë lekë, më shumë se trefishi i mesatares kombëtare.
Edhe të dhënat mbi çmimet tregojnë një ndryshim të rëndësishëm në hartën e tregut. Sipas analizës së NAREA, bazuar në të dhënat e Bankës së Shqipërisë, rritja kombëtare e çmimeve të banesave në vitin 2025 ishte rreth 28%, ndërsa në Tiranë rritja ishte rreth 4.5-5%.
Kjo do të thotë se Tirana nuk mund të konsiderohet më si i vetmi motor i tregut por bregdeti po tërheq gjithnjë e më shumë kapital.
Një pjesë e shpjegimit të këtij bumi gjendet jashtë tregut tradicional shqiptar të banesave.
Në vitin 2025, investimet e huaja direkte në pasuritë e paluajtshme arritën në 560.9 milionë euro, 47.9% më shumë se në vitin 2024.
Kjo shumë përbën 34.3% të totalit të flukseve të FDI-së në bazën e të dhënave të përdorur në analizë. Në të njëjtën kohë, remitancat arritën rreth 1.12 miliardë euro.
Kjo e bën të qartë se kërkesa për pasuri të paluajtshme nuk varet vetëm nga të ardhurat e familjeve që jetojnë në Shqipëri.
Emigracioni, investitorët e huaj, kapitali i diasporës dhe blerësit që e shohin pronën si instrument investimi po ndikojnë gjithnjë e më shumë në çmimet dhe strukturën e tregut.
Stoku i kredive hipotekore arriti në 243.6 miliardë lekë në vitin 2025, 16.7% më shumë se një vit më parë. Disbursimet e reja u rritën me 17.5%, duke arritur në 48.5 miliardë lekë.
Sipas analizës së NAREA, rreth 61% e blerjeve në fund të vitit 2025 përfshinin financim bankar.
Kjo është një shenjë e formalizimit të tregut, por njëkohësisht ngre një tjetër pyetje: sa larg po shkon çmimi i banesës nga të ardhurat reale të familjeve?
Sa më e madhe të bëhet pesha e kredisë, aq më e rëndësishme bëhet marrëdhënia mes çmimit të pronës, të ardhurave të familjes dhe kostos së financimit.
Edhe të ardhurat fiskale nga pasuritë e paluajtshme po rriten me ritme të shpejta.
Në vitin 2025, tatimi mbi fitimin nga pasuritë e paluajtshme arriti në 7.53 miliardë lekë, 36% më shumë se në vitin 2024.
Por ajo që bie më shumë në sy është struktura e këtij tatami ku subjektet e zhvillimit dhe ndërtimit gjenerojnë rreth 99% të tij.
Kjo tregon peshën që sektori i pasurive të paluajtshme ka marrë në ekonominë shqiptare dhe në bazën fiskale të shtetit.
Marrë nga Ekofin.al
