Nga Ola Xama
Ndërtuesit me numrin më të madh të lejeve për godina të larta në kryeqytet përbëhen nga këto grupe:
Grupi i parë lidhet me investitorët Ilir Shtufi, Kujtim Shtufi dhe Mark Luli, të cilët në disa raste si bashkë-ortakë ose më vete, zotërojnë kompanitë Nova Construction Group, (ish-Nova Construction 2012), Ferro Beton & Construction CO, Devealb Construction dhe M.C Inerte. Në total këto shoqëri kanë marrë 11 leje nga Këshilli Kombëtar i Territorit për të ndërtuar në kryeqytet 727 mijë metra katrorë rezidenca banimi dhe hotele, sipërfaqe që përbën 15% të totalit të volumit të lejeve të dhëna për godina të larta që ka miratuar KKT.
Në godinën me 24 kate “Garden Buliding” në rrugën e Kavajës leja është dhënë për kompanitë Tirana 1 Konstruksion dhe Nova Construction, kjo e fundit në pronësi të Ilir dhe Kujtim Shtufit.
Në vitin 2019 kjo kompani merr një tjetër leje për të ndërtuar një pallat 13 kate në rrugën Mine Peza, në vitin 2020 firma Ferro Beton & Construction CO pajiset me leje për të ndërtuar hotelin “Nova Hotel Five Star” në afërsi të parkut të liqenit artificial, ndërsa në vitin 2021 dhe 2022 firma Nova Construction merr dy leje për të ndërtuar një pallat 16 kate në rrugën Dritan Hoxha dhe një tjetër 17 kate në rrugën Medar Shtylla.
Në vitin 2023 Nova Construction pajiset me leje për të ndërtuar kullën me 58 kate Tirana Mount ndërsa në 2024-n përmes kompanisë Devealb në pronësi Ilir dhe Kujtim Shtufit dhe firmës Edonil Konstruksion merret një tjetër leje për të ndërtuar një kullë 41 kate të lartë në rrugën Muhamet Gjollesha për funksione të përziera, hoteleri, banim dhe zyra.
Po këtë vit Nova Construction pajiset me leje për të ndërtuar 60 mijë m2 në një kullë 55 kate në rrugën Dritan Hoxha, ndërsa Ferro Beton & Construction CO përfiton zgjerim të sipërfaqes së ndërtimit për ndërtesën “Nova Hotel Five Star” në parkun e liqenit, ku tashmë projekti shkon në 53 mijë m2 dhe 35 kate e lartë. Në vitin 2025 janë miratuar dy leje të tjera, një për ndërtesën me 22 kate në rrugën 5 Maji për firmën Nova Construction dhe një tjetër për ndërtimin në zonën e Kasharit 302 mijë m2 në projektin “Green City Toëers” për firmën M.C. Inerte, në pronësi të Mark Lulit, në këtë kompani në të shkuarën ka qënë ortak Ilir Shtufi dhe familjarë të tij.
Për të kuptuar modelin e financimit të këtyre ndërtesave kemi analizuar bilancet ndër vite të kompanisë kryesore që është pajisur me leje.
Fillimisht pas themelimit, Nova Construction angazhohet në projekte ndërtimore, jo si investitore por si kontraktore. 3 fishimi i të ardhurave të saj nis në vitin 2020 pas pajisjes me leje ndërtimi. Në këtë periudhë i gjithë ndërtimi rezulton të jetë financiar me parapagim, klering dhe shumë pak kredi bankare, me përjashtim të një shume 230 mijë euro të marrë në vitin 2023 dhe të shlyer po atë vit.
Struktura e financimit rezulton e tillë: 48% janë parapagime në avancë për porosi, 35% janë detyrime ndaj kontraktorëve që njihen si shërbime kleringu dhe 15 deri në 17% janë kapital i investuar nga kompania. Nëse gjatë vitit 2024 bilanci i kompanisë Nova Construction rezulton me 74 milion euro asete, nga këto para ka zero kredi, 26.5 milion euro janë punime të kryera nga kontraktorët, 36 milion euro arkëtime në avancë dhe 10.9 milion euro janë shpenzuar nga vetë investitori.
Grupi i dytë i ndërtuesve që kanë marrë më shumë leje ndërtimi është ai i Dajlan Avdia dhe Glendi Abdi përmes 3 shoqërive : Invest Society, Techno-Alb dhe TDT & Partners. Në total janë 6 leje ndërtimi për ndërtesa në zonat elitare të kryeqytetit siç është objekti Book Building në qendër, godina Blloku Cube në zonën e ish-Bllokut dhe ndërtesa 20 kate në afërsi të parkut të Liqenit Artificial në rrugën Liman Kaba. Në total ky grup investitorësh ka marrë 6 leje për një sipërfaqe prej 114 mijë m2, pa llogaritur një tjetër leje të dhënë për kullën më të lartë të miratuar deri më sot,Tirana Society Poëer, leja për të cilën është dhënë për Techno-Alb dhe Delta shpk, por ende nuk është zbardhur. Edhe modeli i financimit te këto kompani është i njëjtë: parapagime, klering dhe zero kredi bankare. Për Invest Society parapagimet në vitin 2024 zënë 78% të strukturës së financimit, ndërsa në vitin 2023 71%.
Firma Techno-Alb është themeluar në vitin 2007 me aktivitet në fushën e projektimit dhe ndërtimit, me të ardhura mesatare 100 mijë euro në vit. Firma ka patur aktivitet tregtar modest deri në pajisjen me leje në vitin 2018 për godinën e shumëdebatuar që po ndërtohet në afërsi të kullës së Sahatit “Book Building”. Sipas të dhënave nga bilancet dhe këtu, 76% e strukturës së financimit bazohet në parapagime dhe vetëm 1.2% në kredi bankare.
Kompania TDT & Partners rezulton me model financimi të bazuar te kleringu që zë 60% dhe pjesa tjetër ndahet në parapagime dhe kredi bankare.
Grupi i tretë që ka marrë numrin më të madh lejeve në kryeqytet janë firmat e lidhura me kompaninë Kastrati.
Janë në total 4 leje ndërtimi, pa përfshirë kullën e lartë Kastrati Toëer për të cilën leja nuk është zbardhur ende. Ky investitor ka ndërtuar kullën më të lartë të përfunduar, 40 kate, të quajtur Doën Toën One, ndërsa është në proces për ndërtimin e 6 kullave nga 12 në 15 kate në parkun artificial të liqenit dhe një godine 22 kate në rrugën Dritan Hoxha. Në total për grupin Kastrati janë miratuar leje për të ndërtuar një sipërfaqe prej 227 mijë m2.
Për ndërtesën e cila është drejt përfundimit, Down Town One, struktura e financimit është e tillë: 68% e financimit për vitin 2024 kanë qënë parapagime shitjesh dhe klering, ndërsa pjesa tjetër, 32%, është hua nga ortaku, financim nga kapitali dhe kredi bankare.
Kompania e katërt që ka marrë numrin më të madh të lejeve është Armaar Group në pronësi të Armand Lilo. Fillimisht Lilo bleu të drejtat e investimit në kompaninë Ideal Construction për kullën që po ndërtohet në qendër, Syri i Tiranës, ndërtesë e projektuar fillimisht për 24 kate, por gjatë punimeve u konstatua ishte shtuar sipërfaqe.
Kompania që zotëron këtë ndërtim, Armaar Group është pajisur dhe me dy leje të tjera për të ndërtuar një godinë me 25 kate në rrugën Liman Kaba në afërsi të liqenit artificial dhe një tjetër në Bulevardin Gjergj Fishta me 16 kate. Një tjetër leje është për projektin Tirana Lake, i cili planfikon të ndërtojë 233 mijë m2 në rrugën e Kosovarëve pranë parkut të liqenit me 5 ndërtesa 17 kate. Në total kompanitë që zotërohen nga ortaku Armand Lilo do të ndërtojnë 385 mijë m2 në kryeqytet. Grupi kryesor, Armaar që zotëron kompanitë Ideal Construction dhe Building Construction Invest financohet me hua brenda vetë shoqërive që ka në pronësi, kurse modeli i investimit të këtyre kompanive bazohet në klering dhe parapagim. Për vitin 2024 Building Construction Invest e mbështeti aktivitetin e saj nga burime të parapagimit dhe kleringut në masën 98% dhe 2% kredi bankare dhe financim ortaku.
Investitori që renditet i pesti në bazë të lejeve të dhëna është Forever Construction në pronësi të Lefter Sotës. Kompania do të ndërtojë në total 238 mijë m2. Në vitin 2020 është pajisur me leje për ndërtimin e një godine me 18 kate në Bulevardin Gjergj Fishta me sipërfaqe 102 mijë m2, e cila më pas në vitin 2023 zgjerohet në 155 mijë m2 ndërsa numri i kateve shkon 56. Projekti quhet Lana Riverside Residences. Në vitin 2022 merren dy leje të tjera për ndërtimin e një objekti 12 kate në zonën e ish-Bllokut dhe objekti Manhatan 1 me 30 kate në rrugën Asim Vokshi.
Në aktivitetin që ka zhvilluar kompania Forever Construction, modeli i financimit është i bazuar në parashitjet me 80%, 15% janë hua bankare dhe 5% ndahet mes financimit të ortakut dhe kleringut.
Financim nga klientët dhe rrjete private kapitali
Konstatimin për nivelin e ulët që ka financuar sektori bankar tregun e ndërtimit e ka bërë dhe Banka e Shqipërisë në raportet e saj. Së fundi ajo ka ndërmarrë një paketë masash për rritur riskun e kredidhënies në ndërtim me synim dekurajimin e huasë që financon këtë aktivitet.
“Është e vështirë të kuptosh se nga vijnë financimet e këtyre investimeve sepse ato nuk vijnë nga sektori bankar, as nga kapitalet e kompanisë, dhe befas shikon që ndërtohen dhe marrin përsipër të ndërtohen. Investime të tilla në kulla që kushtojnë mbi 100 milion euro janë të krahasueshme me vepra të mëdha në energji dhe industri dhe që kanë bërë histori në Shqipëri, po flasim për investime me vlera të larta.” thotë analisti Neritan Sejamini.
“Një pjesë e mirë e firmave zhvilluese nuk kanë potenciale financiare dhe nuk i drejtohen dot bankave qoftë se kanë bilance problematike apo sepse iu ruhen kontrollove të tyre dhe zbulohet se çfarë është fshehur. Këtu shërben tregu privat me paratë cash që e plotëson këtë kërkesë dhe fitojnë të dyja palët: dhe ndërtuesit dhe ata që interesohen që të pastrojnë paratë.” sqaron Eduart Gjokutaj nga qendra Altax.
“Sot jemi 3 fish më lart në prodhimin kombëtar krahasuar me 10 vite më parë dhe sektori ka krijuar shtresat e veta të kapitalit. Sot ndërtimi është 14% e PBB, një nga sektorët kryesorë në ekonomi.” thotë Erjon Harizi, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve.
Të dhënat e Agjencisë së Inteligjencës Financiare tregojnë se gjatë vitit të shkuar janë raportuar 1,759 raste të aktivitetit të dyshimtë, ku sinjalizuesit kryesorë janë bankat, të ndjekura nga noterët dhe shoqëritë e transfertave.
Kompanitë e ndërtimit nuk kanë raportuar asnjë rast të dyshimtë në fushën e pastrimit të parave si për vitin 2024 dhe për vitin 2025. Ndërmjetësit e tregut të pasurive të patundshme kanë sinjalizuar 5 raste për vitin 2025 dhe po aq për vitin 2024 nga 1 dhe 0 raste që ka patur në të shkuarën. Pavarësisht të dhënave modeste, Shoqata e Tregut Imobiliar kërkon që autoritetet të monitorojnë tregun e platformave online të rritin mekanizmat për kriteret që duhet të plotësojë profesioni i agjentit imobliar.
“Sot kemi të paktën 1500-2000 individë që kanë nipt por nuk janë të licensuar si ndërmjetës, janë 2235 të licensuar por nuk dihet nëse janë të formalizuar dhe të regjistruar, janë pafund, diku te 22 mijë lajmërime në portale online që nuk dihet kush qëndron nga mbrapa, a ka njerëz të lidhur me krimin e organizuar, a ka vërtet pronarë pasurish që i shesin, a janë ndërtues? Është totalisht një ekspozim i sektorit dhe në këtë drejtim duhet të merren masa.” thotë Renaldo Pipiria nga Shoqata e Tregut të Pasurive të Patundshme.
Për vitin 2025 Agjencia e Inteligjencës Financiare ka lëshuar 8 urdhra bllokimi për një shumë totale 793 mijë euro, duke sinjalizuar ulje të numrit të bllokimeve krahasuar me vitin 2024, ku u lëshuan 11 urdhra për një shumë totale 10.7 milion euro. Shumica e rasteve të aktivitetit të dyshimtë të dërguara në organet hetimore vijnë nga aktorë sinjalizues jashtë institucioneve. Drejtoria e Tatimeve, Doganat dhe Agjencia e Kadastrës vazhdojnë të kenë raportime disa fish më të ulta se grupi i bankave, noterëve dhe shoqërive të transfertave, shqetësim ky i ngritur shpesh dhe nga Prokuroria e Posaçme lidhur me angazhimin që kanë institucionet publike në denoncimin e rasteve të pastrimit të parave.
“Shqipëria ka probleme që lidhen me mungesën e raportimeve të institucioneve. Pjesa më e madhe e tyre nuk raportojnë pranë organeve hetimore përgjegjëse. Janë shumë të rrala rastet e referimit të tyre dhe ky është problem kryesor.” sqaron gazetarja Klodiana Lala.
“Vullneti ndikohet e deformohet kur pjesë të këtyre parave të paligjshme që tentojnë të hyjnë në ndërtim, shkojnë dhe për zyrtarët që përgjigjen për kontrollin e tyre. Ndaj shohim këto të dhëna dhe nuk kemi masa.” thotë eksperti i ekonomisë Pano Soko.
Marrë nga Emisioni “Kronos” në MCN TV
