Nga Adri Nurellari
Në Shqipëri po ndërtohet një tjetër përrallë ekonomike; pasi nuk arritëm t’i bindnim shqiptarët të mos largohen, tani po përpiqemi të bindim veten se vendin e tyre do ta zënë të huajt e pasur. Apartamentet luksoze, kullat, resortet dhe marinat na paraqiten jo thjesht si investime në pasuri të paluajtshme, por si magneti që do të sjellë në Shqipëri milionerët e Europës dhe të botës.
Shqipëria po ndërton sikur ka garanci që pas pak vitesh bregdeti ynë do të dyndet nga një klasë e re masive ndërkombëtare blerësish shumë të pasur. Resort pas resorti, marinë pas marine, vila, apartamente premium, marka prestigjioze rezidencash dhe komplekse turistike po projektohen nga Velipoja deri në Ksamil. Një databazë investigative e vendimeve të KKT-së për periudhën 2015–2026 ka identifikuar 252 vendime për projekte të lidhura me turizmin në bregdet, rreth 11.3 milionë metra katrorë territor dhe afërsisht 5.5 milionë metra katrorë sipërfaqe ndërtimi të autorizuar.
Nëse blerësi hamendësohet që të jetë shqiptar, duhet të përballemi me një kontradiktë të dukshme sepse Shqipëria është një vend me popullsi në tkurrje dhe emigracion të lartë dhe vetëm vitin e kaluar pothuaj 3% e popullsisë ka marrë rezidencë për herë të parë në Bashkim Evropian. Për më tepër pjesa më e madhe e produktit të ri bregdetar po pozicionohet në nivele çmimesh që nuk kanë më shumë lidhje me fuqinë blerëse të familjes mesatare shqiptare. Nëse përgjigjja është diaspora, ajo sigurisht përbën një treg real dhe të rëndësishëm. Por edhe ky treg ka tavanin e vetë sepse diaspora nuk është e pafundme, një pjesë e saj zotëron tashmë prona në Shqipëri dhe nuk mund të supozohet se do të blejë pafundësisht apartamente të reja çdo vit. Oferta mund të shumëfishohet me vendime ndërtimi por diaspora nuk shumëfishohet bashkë me të.
Atëherë mbetet basti i madh mbi të cilin duket se mbështetet bumi i ndërtimit masiv të luksit është vërshimi e të huajve të pasur drejt nesh. Këtu shtrohet pyetja, pse duhet t’i blejnë pikërisht këto pronat tona? Problemi i një milioneri ndërkombëtar nuk është nëse i ka 500 mijë euro për një apartament në rivierën shqiptare. Problemi ynë është ta bindim që ato 500 mijë euro t’i shpenzojë këtu dhe jo në Greqi, Itali, Kroaci, Spanjë, Portugali, Qipro, Maltë apo Mal të Zi. Ai ka shumë alternativa dhe pikërisht për këtë arsye është shumë më përzgjedhës. Kur ke mundësinë të blesh pothuajse kudo, nuk zgjedh vetëm sa tërheqëse është prona por zgjedh edhe vendin ku ndodhet ai.
Këtë e tregon qartë edhe Henley & Partners, një firmë ndërkombëtare këshillimi e specializuar në migrimin e individëve me pasuri të lartë, rezidencën dhe shtetësinë përmes investimeve dhe lëvizjen ndërkombëtare të kapitalit, e njohur veçanërisht për raportet e saj mbi migrimin e milionerëve. Dhe këtu duhet kuptuar së pari përmasa reale e tregut për të cilin po konkurrojmë. Sipas kësaj kompanie rreth 142 mijë milionerë u zhvendosën ndërkombëtarisht gjatë vitit 2025. Pra, në shkallë botërore flasim për një grup relativisht të vogël, jashtëzakonisht të kërkuar dhe me mundësi të zgjedhë mes shumë vendeve. Në vitin 2025, Emiratet e Bashkuara Arabe patën një fluks neto prej rreth 9,800 milionerësh, SHBA-ja 7,500, Italia 3,600, Zvicra 3,000, Arabia Saudite 2,400, Singapori 1,600, Portugalia 1,400 dhe Greqia vetëm 1,200. Kjo tregon se milionerët e lëvizshëm nuk janë një rezervuar i pafund blerësish që mjafton t’u ndërtosh apartamente dhe të presësh të vijnë.
Krahasimi me Greqinë është domethënës se bëhet fjalë për anëtare të BE-së, me rreth 16 mijë km vijë bregdetare, rreth 6,000 ishuj, një industri turistike dhe treg pronash të konsoliduar prej dekadash, si dhe Golden Visa që siguron rezidencë dhe mund të hapë rrugën drejt shtetësisë europiane, ajo tërhoqi neto vetëm rreth 1,200 milionerë në një vit. Vetëm gjatë vitit 2025, në Shqipëri u dhanë 1,158 leje për ndërtesa të reja, me mbi 1.3 milionë m² sipërfaqe të miratuar për ndërtim; ndërkohë, vetëm projekti Durrës Yachts & Marina parashikon rreth 12 mijë banesa luksoze. Pyetja është elementare se ku do t’i gjejmë milionerët që do të përthithin këtë vërshim të ofertës së ndërtimit luksoz në të gjithë Shqipërinë?
Sipas analizave të Henley-t, milionerët në fjalë nuk vendosin të blëjnë vetëm duke krahasuar çmimin e pronës, renderat arkitekturor, pamjen nga deti apo nivelin e taksave. Ata paraprakisht peshojnë stabilitetin institucional dhe politik, sigurinë juridike dhe rregullatore, sigurinë personale, taksimin dhe mbrojtjen e pasurisë, mundësitë për biznes dhe investim, cilësinë e shëndetësisë, arsimin për fëmijët, standardin dhe cilësinë e jetës, klimën dhe mjedisin, lidhjet ajrore dhe qasjen ndërkombëtare, mënyrën e jetesës, kulturën dhe gjuhën, mundësitë për leje qëndrimi apo shtetësi, si dhe stabilitetin gjeopolitik dhe shpërndarjen e rrezikut. Me pak fjalë, milioneri nuk blen vetëm pronën por edhe ekosistemin që i jep vlerë asaj prone.
Le të shohim se si pozicionohemi në disa prej treguesve kryesorë që ai vlerëson. Në Indeksin e Sundimit të Ligjit 2025 të Projektit Botëror të Drejtësisë, Shqipëria renditet e 87-ta nga 143 vende. Në Indeksin e Perceptimit të Korrupsionit 2025 të Transparency International, Shqipëria merr 39 pikë nga 100 dhe renditet e 91-ta nga 182 vende. Këto nuk janë thjesht tregues abstraktë të demokracisë. Për një të huaj që po mendon të investojë miliona euro në një vend, ato përkthehen në pyetje shumë konkrete: Nëse kam një konflikt pronësie, sa i sigurt jam se prona ime do të mbrohet? Nëse ortaku nuk respekton kontratën, sa shpejt dhe sa drejt funksionon gjykata? Nëse ndryshon qeveria, sa të parashikueshme mbeten taksat dhe rregullat? Sa i mbrojtur është kapitali im? Edhe në Indeksin Ndërkombëtar të të Drejtave të Pronësisë 2025, Shqipëria renditet vetëm e 71-ta nga 126 vende. Pra po përpiqemi të tërheqim të huajt duke u shitur prona premium, ndërkohë që mbrojtja e pronës mbetet një nga dobësitë tona institucionale.
Ka edhe një faktor që nuk shihet në renderat e resorteve, por që ndikon drejtpërdrejt në tërheqjen e kapitalit: reputacioni ndërkombëtar i vendit. Në Indeksin Global të Fuqisë së Butë 2026 të Brand Finance, i ndërtuar mbi një anketë me mbi 150 mijë persona në më shumë se 100 vende dhe që vlerëson të 193 shtetet anëtare të OKB-së, Shqipëria renditet vetëm e 102-ta në botë, me 33.7 pikë nga 100, duke rënë nga vendi i 100-të një vit më parë. Reputacioni nuk është thjesht çështje imazhi: për një blerës ndërkombëtar ai lidhet me prestigjin e adresës, besimin te vendi, dëshirën e blerësve të tjerë për të investuar aty dhe, rrjedhimisht, me vlerën dhe rishitjen e pronës. Mund të ndërtosh një apartament me standardin e Monakos, por nuk mund t’i japësh me beton reputacionin e Monakos. Edhe në të tjera renditje ndërkombëtare për arsim, shëndetësi, infrastrukturë, klimë biznesi apo sektorë të tjerë që merren në konsideratë nga milionerët, vendi ynë lë shumë për të dëshiruar.
Madje Shqipëria ka një problem tjetër paradoksal sepse avantazhi ynë i dikurshëm për çmime të arsyeshme ka humbur. Aktualisht çmimet e pronave premium të vendit tonë po afrohen me destinacione shumë më të konsoliduara. Nëse diferenca e çmimit zvogëlohet, blerësi i huaj fillon të pyesë: pse të marr riskun shqiptar kur, duke paguar pak më shumë, mund të blej në një juridiksion të BE-së me shërbime më të mira. Në momentin që humbet avantazhi i çmimit, Shqipërisë i duhet të konkurrojë pikërisht në ato fusha ku hendeku me rivalët e saj është shumë më i madh. Kjo është arsyeja pse konkurrenca e vërtetë e ofertës sonë nuk është mes Dhërmiut apo Jalës, por mes Shqipërisë dhe mbarë vendeve të tjera të cilat nuk shesin vetëm diell, det dhe apartamente. Dhe këtu qëndron ndoshta paradoksi më i madh i gjithë kësaj strategjie ku ne po përpiqemi t’ua shesim të huajve si destinacion për të jetuar një vend nga i cili vetë shqiptarët po largohen masivisht. Sepse po të funksiononin mirë sundimi i ligjit, institucionet, arsimi, shëndetësia, infrastruktura, tregu i punës dhe perspektiva për të ardhmen, sfida jonë e parë nuk do të ishte si të sillnim milionerët e botës, por si të mbanim qytetarët tanë.
Nëse ky hendek nuk njihet me realizëm, basti i madh me kullat, resortet dhe marinat rrezikon të lërë pas një vijë bregdetare të mbingarkuar me beton e ndërtime gjysmë-bosh, të paarritshme për qytetarët vendas dhe të refuzuara nga elita e huaj. Një vend që nuk arrin të bindë popullsinë e vet të qëndrojë dhe që vijon të vuajë nga tkurrja demografike, vështirë se mund të konvertohet në një parajsë globale për pasurinë ndërkombëtare thjesht duke hedhur kala betoni mbi rërë. Pa reformuar qeverisjen, përralla ekonomike e milionerëve që vërsulen në Shqipëri do të mbetet thjesht një flluskë spekulative me kosto të larta për të ardhmen e territorit dhe të ekonomisë kombëtare. Prandaj ndoshta duhet ta përmbysim krejt logjikën e deritanishme dhe të përpiqemi që mos ta ndërtojmë Shqipërinë që të bindim milionerët të vijnë; ndërtojmë një Shqipëri nga e cila shqiptarët nuk duan të ikin. Vendi më tërheqës për milionerët është, para së gjithash, një vend ku edhe qytetarët e zakonshëm duan të qëndrojnë.
Marrë nga Tetova Sot
